深读 | 电建地产“重组”进行时

发布时间:2020-08-10 16:19热度()我要投稿
导读:销售规模长期百亿徘徊。 作者 | 焦点君 出品 | 焦点财经 8月6日,北京产权交易所披露,中国电建地产集团(简称:电建地产)下属北京海赋兴业房地产开发有限公司拟转让北京金水兴业
销售规模长期百亿徘徊。

作者 | 焦点君

出品 | 焦点财经

8月6日,北京产权交易所披露,中国电建地产集团(简称:电建地产)下属北京海赋兴业房地产开发有限公司拟转让北京金水兴业房地产开发有限公司(简称:北京金水兴业)50%股权,该企业另外的50%股权由金地旗下的北京金地兴业房地产有限公司持有。

成立于2013年3月的北京金水兴业,注册地址为北京市大兴区黄村镇政府东配楼306室,法定代表人朱成林,注册资本5000万元,经营范围为房地产开发、销售自行开发的商品房,系国有控股企业。

焦点财经获悉,北京金水兴业曾参与开发北京格林雅苑、格林云墅等项目。截至今年6月底,北京金水兴业的营业收入为-3.27万元,营业利润为-216.24万元,净利润为-216.24万元,总资产为1.1亿元,总负债为1670.27万元,所有者权益为9316.49万元。

日前,电建地产旗下南国置业发布了重组预案,公司拟以2.07元/股发行47.26亿股,同时支付12亿元现金,合计作价109.82亿元,对大股东电建地产100%股份实施吸收合并,同时募集配套资金12.15亿元,全部用于支付交易对价和中介费用。

“子并母”完成后,控股南国置业六年之久的电建地产将正式成为历史,并入南国置业整体上市。时间回溯至2012年11月,彼时,南国置业控股股东许晓明联合其兄弟许贤明向中国水电地产公司(电建地产曾用名)间接转让南国置业29.75%的股份,转让完成后,电建地产成为南国置业的第二大股东。

此后在2014年4月,为进一步增强对南国置业的影响力,电建地产再以7.70元/股的要约收购价格,溢价约10%收购约1.1亿股南国置业股份,占南国置业2013年末总股本的11.39%,至此,电建地产成为南国置业的第一大股东。截至2020年一季度,电建地产仍为南国置业第一大股东,持股达40.53%。

在外界看来,电建地产入局南国置业时,尚处于房地产发展的黄金时期,但是双方的合作不畅、发展不愠不火,这次的合并不像是“强强联合”,更像是一个“弱弱合并”。根据重组方案,电建地产在本次重组中的估值超过百亿元,但就其目前的盈利表现来看,支撑起这个身价仍有压力。电建地产或正在通过卖出亏损资产,以使得盈利大幅好转,夯实百亿身家。

销售规模长期百亿徘徊

隶属央企中国电力建设集团(简称:中国电建)的电建地产,大部分土储都位于国家战略支持地区,主要收入来源为住宅地产,但盈利能力却持续保持低位。根据中国电建的年报数据,2015年之后,公司房地产业务的毛利率持续在20%左右徘徊,相比规模房企多数30%左右甚至更高的毛利率差距较大。净利润率更是在5%上下浮动,2019年甚至不足3%,这与多数规模房企两位数以上的净利率相去甚远。去年,电建地产的营收同比增长17.5%至236.6亿元,净利润却同比下降28.6%至9.3亿元,面临“增收不增利”。

由于整体盈利能力不高,电建地产对于单一项目过于依赖。去年,电建地产持股51%的控股公司北京金水永业房地产开发有限公司(简称:金水永业)贡献了45.75亿元的营收,在集团的总比重近20%。2018年,金水永业的营收为37.18亿元,净利润8.06亿元,营收占比依然接近20%,净利润占比甚至接近65%。其中,金水永业所重点开发的项目为北京西山艺境。

在销售规模方面,自2016年至2019年,电建地产的合同销售额分别为233.13 亿元、297.86亿元、313亿元、329.16亿元,同比增速为13.46%、27.76%、5.08%和4.88%,销售增长呈现放缓趋势,且连续多年徘徊百亿规模。今年一季度,电建地产的合同销售面积和销售金额分别为8.3万平方米和12.7亿元,同比分别减少57.63%和76.38%,签约销售降幅超过不少规模房企。

销售规模增长欠佳,电建地产的债务压力反而逐渐走高。7月24日,电建地产曾公开发行2020年度第一期中期票据,基础发行金额为8亿元,发行上限15亿元,以用于偿还将于2020年8月1日到期的“20电建地产SCP001”,该笔债券的总规模为15亿元。

根据债券募集说明书披露的信息,2017年至2019年以及2020年3月末,电建地产的负债总额分别为820.26亿元、1024.78亿元、1198.84亿元和1244亿元,资产负债率分别为83.35%、83.54%、83.43%、82.80%。

其中,非流动负债总额分别为349.84亿元、389.04亿元、500.55亿元和554.69亿元,占当期总负债的比重为42.65%、37.96%、41.75%和44.59%。“随着业务发展,为满足房地产开发项目的资金需求,未来公司的债务规模可能继续增长,使得公司面临一定的偿债压力”,募集说明书称。

募集说明书同时提到,截至目前,电建地产及其下属子公司的待偿还债务融资工具人民币债券余额为173.10亿元。其中,发行人本部在境内发行一般中期票据30亿元,超短期融资券25亿元、永续中期票据余额25亿元、公司债券68.6亿元、境外美元债3亿元。此外,电建地产的商业运营主体南国置业,还曾在境内发行一般中期票据15亿元、公司债券7亿元、超短期融资券2.5亿元。

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