准千亿房企跨进综合实力五十强靠什么?

发布时间:2020-08-18 19:15热度()我要投稿
导读:引 言 如果说百亿规模房企依靠深耕增强自身实力,有望踏进综合实力百强行列。那么对准千亿房企来讲,如何寻找除深耕以外的经营策略,使公司能够跨进综合实力五十强是横亘在多数企业
引 · 言 如果说百亿规模房企依靠深耕增强自身实力,有望踏进综合实力百强行列。那么对准千亿房企来讲,如何寻找除深耕以外的经营策略,使公司能够跨进综合实力五十强是横亘在多数企业面前的难题。根据我们对准千亿房企的研究,这类企业在深耕起源地的同时,已经逐渐增加了对其他地区、其他城市的投资,致力于实现全国化

引 · 言

如果说百亿规模房企依靠深耕增强自身实力,有望踏进综合实力百强行列。那么对准千亿房企来讲,如何寻找除深耕以外的经营策略,使公司能够跨进综合实力五十强是横亘在多数企业面前的难题。根据我们对准千亿房企的研究,这类企业在深耕起源地的同时,已经逐渐增加了对其他地区、其他城市的投资,致力于实现全国化布局,除了起源地城市贡献较高的销售份额外,新进驻的城市同样有利于为公司带来新的销售支撑,从而实现综合实力的提升。

因此本文我们将从“扩张”的角度来讲,这些准千亿房企能否通过全国化扩张为公司带来冲进综合实力五十强的实力。对此,我们选取2019年销售增幅较快的准千亿房企,包括金辉弘阳合景泰富中骏。其中金辉从福建区域向外辐射,在西南和西北地区拥有大量土储;弘阳和中骏长三角地区土储占比超半数,贡献大量销售份额,且逐渐向中西部扩张;合景泰富销售份额和土地储备更多集中在粤港澳大湾区,但公司已经集中布局长三角和中西部核心城市。

金辉:从福建到全国,销售榜50强能否挺进综合实力50强

金辉作为一家闽系房企,是房企销售榜中少有尚未上市的TOP50企业,2020年公司递交招股书,预期将在香港联交所上市。根据招股书内容,截至2019年底,公司业务覆盖全国30个主要城市,包括北京、上海、天津、重庆、福州、杭州、南京、武汉、长沙、西安、苏州、石家庄等一线、强二线及环一线城市,并且在上述多个城市中进入销售十强。

根据公司应占土地储备分布情况来看,公司已经实现由福建向全国化的布局。2019年,公司在陕西的应占土地储备最高,达到689.1万平米,占比25.8%;福建和湖北位列其次,分别为278.0和277.4万平米,占比均为10.4%。总的来看,公司已经实现长三角、环渤海、华南、西南和西北的全面化布局,其中西南和西北应占土地储备最高,分别为768.4和735.1万平米,占比分别为28.8%和27.6%。环渤海、华南和长三角地区同样拥有较为充足的土地储备,分别达到514.0、342.5和307.4万平米,占比分别为19.3%、12.8%和11.5%。这就意味着公司销售金额的增长虽然同样依靠区域深耕和城市深耕,但是不再依赖单一区域,同时在住宅市场结构性变化的时候,公司多个区域和城市的均衡布局能够将公司投资风险分担。

我们知道当前一二线和强三线城市市场表现整体优于三四线城市,而三四线城市整体的基本盘虽不会有太大的变化,但是结构性正在发生改变,公司布局城市的差异也会影响公司的销售、去化和利润等方面,也是反映公司的综合实力,所以对销售榜50强的金辉能否进入综合实力50强同样是值得保持关注的。

弘阳:长三角是根基,全国化布局初步形成

根据弘阳2019年的销售分布情况,销售贡献最高的城市主要位于长三角地区,例如苏州、南京和无锡,销售金额分别为91.6、76.3和71.4亿元,销售占比分别为14.2%、11.9%和11.1%。另外也有其他地区的城市贡献较高的销售份额,例如中部南昌和武汉,销售金额分别为20.7和18.4亿元;西南地区的重庆和成都,分别贡献销售额15.3和13.5亿元。从整体上来看,公司销售项目仍集中在长三角,但随着时间的推移,公司进入的中西部城市以及其他城市群,将会逐渐成为公司销售规模的增长来源。

从公司土地储备分布来看,弘阳的土地储备分布前六的城市均位于长三角地区,分别是南京、徐州、常州、无锡、南通和苏州,累计土地储备达到879.5万平米,累计占比为52.0%。可以说,未来长三角仍然是弘阳销售额增长的重点区域,且布局城市的市场表现整体偏优,是公司业绩增长不可忽视的区域。但从整体的土地分布来看,公司在全国重点城市群均有布局,2019年公司进驻济南、青岛、西安、长沙、温州和郑州等17个城市,多数位于中西部和环渤海地区,使公司基本完成长三角、西南、华南、华中和西北区域的全范围布局,由区域型房企转变为全国性综合房企。在全国化扩张的步伐下,弘阳综合实力的提升除了依赖长三角地区,后期将会更加依靠其他区域城市销售份额的增长,从而提升公司在全国范围内的品牌知名度,进而使公司实力呈现整体的、质的提升。

合景泰富:重点布局华南和华东,为冲进综合实力50强带来机会

合景泰富是典型的华南房企,自2017年粤港澳大湾区战略地位强势升级后,合景泰富开始加大大湾区的布局,首次落子深圳、中山、肇庆等城市,同时还加速了长三角城市群的布局。随着两个重要区域的版图布局基本完善,2018-2019年又进而实施深耕策略。纵观2014-2019年企业的拿地或是土储布局的相关表述,合景泰富始终聚焦于一二线城市。高能级城市人口密度大,经济发展水平高,因此市场需求更旺,购买力更强。显然,持续聚焦一二线城市发展战略是指引企业获得高回报的基石。在布局华南一二线城市的基础上,公司加大对非粤港澳地区战略布局,自2015-2019年公司加大在长三角和中西部城市的投资,其中粤港澳大湾区和长三角成为贡献公司销售业绩的主要区域,2019年合景泰富在两大核心城市群的销售业绩占比合计73%。

从2019年公司土地储备分布情况来看,公司在广州的拥有398.3万平米的土地储备,占比更是达到23.2%。除此之外,公司在佛山、柳州、南宁、成都和天津等城市均有较为充足的土地储备。我们认为,公司目前仍是在深耕粤港澳大湾区,但是在区域市场逐渐饱和的情况下,公司主动向外拓展,尤其是重点布局长三角城市,并向中西部如重庆、成都、武汉等城市拓展,既展现了公司全国化布局的渴望,同样也表明了公司期望寻求新的业绩增长来源。那么对合景来说,华南和华东地区的广泛布局,且这两个区域市场表现较好,或许是公司冲击综合实力五十强的机会。

中骏:各城市群布局相对均衡,长三角领先

作为同样发源于福建的闽系房企,中骏集团的骨子里却未见闽系房企的高杠杆扩张之风,而是在既定的轨道内稳健经营,业绩增长稳定向上,市场行情向好时,增长加快,行情下行时,增速相应收窄。

从区域分布上看,至2019年末,除粤港澳大湾区业绩贡献相对有限之外,其他区域贡献逐步趋于均衡化,当然,长三角业绩贡献率领先,销售金额贡献度达到34%,海峡西岸、环渤海、中西部三大区域业绩贡献均在20%左右。销售业绩的表现是企业发展态度和经营风格的最直接和直观表现。从销售业绩的变动趋势和特点来看,在发展的前期,企业经营风格稳健,自2016年开始发力追逐规模增长,并树立千亿目标,期间也伴随总部搬迁等一系列动作。

通过观察中骏集团的城市布局可以发现,2017年公司布局速度明显加快,新进城市数量快速增加,向更多三四线城市下沉,而在城市的选择上则将范围圈定在已选择的、且有意深耕的城市圈内,如长三角区域内的南通、徐州、镇江、嘉兴、扬州、连云港、无锡、台州、泰州、义乌、丽水、宿迁、宁波,华南区域的佛山、惠州、江门、汕尾、河源、揭阳,中部区域的九江、上饶、洛阳、商丘、平顶山、许昌等等。所以对中骏来讲,公司已经实现各大城市群的均衡布局,且市场表现相对较好,为公司业绩增长提供保障,也为公司进入综合实力五十强提供极大机会。

对准千亿房企而言,他们有个共同的特征就是“扩张”,公司逐渐从深耕区域向全国化方向布局,一方面有利于传播公司品牌知名度;另一方面寻找核心城市有助于帮助公司实现业绩的增长。那么这些房企如何跨进综合实力五十强呢,我们认为除了公司自身的盈利能力和偿债能力等因素外,更需要关注公司布局城市的市场表现,以及新进入城市的销售增长情况,只有保持充分的市场活跃度,公司的综合实力方能实现整体的抬升。

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