深读 | 中期毛利率大幅下滑 融信中国受累过往高

发布时间:2020-09-18 13:36热度()我要投稿
导读:跌跌不休。 图:融信中国2020年中期业绩会 作者| 刘莹 出品| 焦点财经 在经历过快速的销售增长之后,8月31日,“黑马”融信中国(HK.03301)却交出了一份“跌跌不休”的中期业绩报告。毛
跌跌不休。

图:融信中国2020年中期业绩会

作者 | 刘莹

出品 | 焦点财经

在经历过快速的销售增长之后,8月31日,“黑马”融信中国(HK.03301)却交出了一份“跌跌不休”的中期业绩报告。毛利大幅下降的同时,融信的毛利率也降至冰点,安全性和盈利性之间如何平衡,成为其未来几年的主要功课。

受高价地拖累

毛利率大幅下行

报告期内。融信中国的合约销售金额为603.57亿元,同比微涨6.49%;合约建筑面积为257.31万平方米,同比下跌8.75%;已交付物业收益为205.71亿元,同比下跌21.52%;已交付建筑面积为127.17万平方米,同比下跌34.52%。

在区域贡献上,融信在长三角区域的销售占比为80%,台湾海峡西部地区为12%。在杭州、南京、福州、上海、温州、郑州、苏州、宁波 、湖州等重点城市的销售占比分别为36.58%、12.81%、9.69%、6.56%、6.17%、2.73%、2.15%、2.05% 及 2.03%,杭州的销售地位相对突出。

管理层表示,融信中国有不少项目位于长三角区域,并且,疫情后该区域的经济复苏和房地产市场的复苏明显快于其他区域,这是导致长三角的销售业绩表现较好的重要原因。

不过,在融信上半年所有布局的城市里,杭州的销售贡献最大,但交付量下滑也最多。根据财报,杭州期内的交付面积同比减少了40万平方米,同比下降67%,这也导致融信在杭州市场的收益减少了112亿元。

在其他财务指标方面,报告期内,融信中国的商品房销售金额为6.68亿元,同比下降5.4%;商品房销售面积为6.94万平方米,同比下降8.4%;营业收入为210.66亿元,同比下降21%;租金收入为6162万元,同比下降17.58%;溢利为16.46亿元,同比下降53.12%;公司拥有人应占核心纯利为11.11亿元,同比下降43.22%。

受到限价政策的影响,重仓一二线城市拿地的融信中国在毛利率方面做出一定让步。期内,融信的毛利率为14.9%,相比去年同期的23.9%下幅下降;毛利为31.4亿元,同比下降50.63%;纯利率为7.8%,相比去年同期的13.2%,下降40.91个百分点;毛利润率为15%,相比去年同期的24.2%,下降9.3个百分点。

融信中国管理层认为,造成公司毛利率偏低的主要原因在于2016年下半年及2017年拿的一些高价地。这部分地块都在非常好的位置,但公司未能更好的理解政府的限价政策,后者所批的销售限价远低于公司的预期售价,致使这部分中高价地的毛利率偏低。

不过,这部分高价地块会在今年逐步达到结转条件,预计公司今年全年的毛利率情况和上半年相似,随着这批高价地结转完毕,融信中国的毛利率预计将从明年开始逐步改善,不过,由于限价政策依然存在,毛利率的回升需要一个过程,不会一蹴而就,管理层称。

焦点财经查询获悉,2016年时,融信中国的平均地块收购成本高达1.29万元/平米,2017年上半年和全年的拿地均价虽有所下降,但也高达8390元/平米和4814元/平米。

值得一提的是,2016年,融信中国曾在上海耗资110亿元拿地,溢价率高达139%,楼面价达10.02万元/平方米,创下当时国内最贵地王,一时名声大躁。据业内估算,该地块扣除保障、自持等的可售面积后的楼面价在14万元/平方米以上,是目前为止国内(不含港澳台)单价最高的地块。

不巧的是,在拿地的风光之后,房地产市场迎来了史无前例的长期性严厉调控。直到2020年4月30日,该地块(案名为“中兴路一号”)首批房源才取证入市,预售证平均单价12.98万元/平方米。若按14万元/平米的拿地单价计算,该地块的“面包”价格反而低于“面粉”价格。

有评论认为,融信今年的业绩“变脸”,就是在为昔日不计成本高价买地的行为买单,随着这些项目陆续进入结转周期,融信在盈利端也将面临严峻考验。尽管管理层已经意识到高价地的弊端,但其近年来的拿地单价却依然呈现走高的趋势。

根据财报,2018年、2019年及2020年上半年,融信中国的地块收购价分别达5183元/平米、6648元/平米和8550元/平米,逐年走高。

负债总额上涨

销售增速反降

作为业内“黑马”房企,融信中国曾在2017年创造了另人侧目的高增长。当年,融信中国的合约销售额增速高达104%,创下行业新高。

随后在2018年,融信中国首破千亿规模,年度合约销售额达1219亿元,同比增长73%,仍然处于行业高值。不过,到了2019年末,融信中国的销售增速却陡然降至15.9%,合约销售金额为1413亿元。

保持稳健增长,是融信给出的销售放缓理由之一。2020年初,融信为自己定下了10%至12%的业绩增速,以此计算,上半年,融信约完成了39%的销售目标,6.49%的销售增速也远低于此前的规划。

报告期内,融信中国的总资产与总负债均有微涨。其中,资产总值为2207.4亿元,同比增长3.05%;负债总值为1796.18亿元,同比增长3.87%,债务增速快于资产增速。

其中,总有息负债为689亿元,借款总额为505.44亿元,相比去年底的444.71亿元增长13.65%;一年内到期的债务为184亿元,负债比率为91%,较年初70%的负债比率,提升了21个百分点,主要系拿地力度增加所致。

具体而言,上半年,融信中国累计新增土地项目21个,新增建筑面积461万平方米,总土储达2803万平方米,在全国47个城市布局项目219个。其中,有75%的新增土储位于长三角地区,项目总数15个。此外,融信旗下的旧改项目也在期内新增确权约48万平方米。拿地的压力使得融信在融资规模上有更高的要求。今年上半年,融信发行了一项2.5亿美元的7.35%优先票据及一项1.6亿美元的额外优先票据,以及总额为12.9亿元和11.06亿元的两笔资产支持证券(ABS)融资。

控制杠杆率,降低融资成本,同时加快开发速度,是融信中国为自己开出的提升盈利能力的“药方”之一。管理层称,今年上半年,公司合约销售的毛利率大致在20%至25%之间,未来公司的融资利率也会进一步优化,明年年底将降低至6%以下。

不过,盈利能力的下降,并不意味着融信中国有意改变“重仓”核心城市的公司战略。“我们不会因为短期报表问题而调整目前以一二线和长三角为主的策略,未来会把长三角区域做到更深耕、更极致。”融信中国董事局主席欧宗洪在业绩会上称。

言语之下,进入2020年下半年以来,融信中国的投资力度并未放缓。比如,8月6日,融信+旭辉联合体以45.23亿元竞得的上海闵行区七宝镇古美北社区地块,溢价率高达40.55%。8月17日,融信以48.71亿元总价竞得上海嘉定南翔宅地,溢价率35.53%,成交楼面价达38763元/平方米。

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