远洋服务赴港IPO的“三个本色” | 深读

发布时间:2020-10-28 15:58热度()我要投稿
导读:架构底色、业绩资色和业务成色。 作者 | 王泽红 出品 | 焦点财经 资本圈从来不缺话题,农夫山泉上市引发的“中国新首富”之议还在持续,蚂蚁金服或创全球最大规模IPO的记录还在令
架构“底色”、业绩“资色”和业务“成色”。

作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

资本圈从来不缺话题,农夫山泉上市引发的“中国新首富”之议还在持续,蚂蚁金服或创全球最大规模IPO的记录还在令人兴奋,而当下炙手可热的物业领域又有新故事上演。

9月7日晚间,远洋集团发布公告称,建议分拆附属公司远洋服务的股份在联交所主板独立上市。遥相呼应,远洋服务于当天相继在港交所递交招股书。

但远洋服务并不是资本市场的新人,其前身远洋亿家曾在新三板挂牌,股份代码837149.OC。不过,挂牌不足两年,远洋亿家便选择摘牌,于2018年3月2日在全国中小企业股份转让系统除牌。

对于从新三板摘牌转而寻求联交所的原因,远洋服务的解释很坦诚: “联交所作为国际金融市场的领导者,可以为我们提供直接进入国际资本市场的渠道、增强我们的集资能力及拓宽我们的筹资渠道及股东基础。”

这样的案例,在物业领域也并不新鲜,在远洋服务之前,嘉宝股份、银城物业等也曾因新三板无法满足融资需求而转战港股。

远洋服务选择在此时赴港IPO,可谓正当其时,在2020上半年受疫情影响严重之时,物业股涨幅逆势上涨达47.29%,以绝对优势领先于恒生指数的-13.07%,加之国家对房地产的持续调控,资金更多流入股市,物业股成为各类投资者的关注重点。

截至2020年9月4日,30家上市物企平均股价涨幅为60.87%,同期恒生指数涨幅为-12.40%,物业股在资本市场的受欢迎程度一览无余。

在远洋之前,今年已有多家物业公司递交招股书或正在筹备中,如星盛商管、宋都服务、第一服务、卓越商企、合景悠活、荣万家、佳源服务、金科智慧服务、世茂服务、融创服务、华润物业科技,递表时间早于远洋服务;再如阳光城物业、越秀物业、禹洲物业正在筹备当中。

在这场物企上市的浪潮中,远洋服务的内生动力如何呢?不妨从其企业架构、业务特点和盈利能力三个方面来剖析一二。

架构“底色”

2020年4月15日,远洋服务在开曼群岛注册成立,是远洋为分拆物业板块上市而在境外注册的上市实体。

经过系列重组,远洋将境内的资产“远洋亿家”、“中远酒店”以及其他附属公司注入“远洋服务”,搭建了如今的体系架构,拥有176家附属公司及分公司,分布于中国24个省、直辖市及自治区。而远洋亿家是其在境内经营的主体。

远洋服务的董事会共有七人,分别是联席主席、行政总裁杨德勇,财务总监朱葛颖,联席主席崔洪杰、副主席朱晓星,还有三位独立非执行董事郭杰、薛军、朱霖。高级管理层共有三人,分别是副总经理郭志宝、杜新和王立峰。

在十位董事及高级管理层中,大部分是来自远洋亿家的老班底,如杨德勇、朱葛颖、郭志宝等;也有从母公司新加入的,如崔洪杰,9月1日加入远洋服务董事会并担任联席主席,此前一直在远洋集团任职,负责远洋集团整体生产流程的工程、成本、设计相关专业工作。

特别是杨德勇,曾是远洋亿家在新三板上市的主要筹备者之一,如今他又带着远洋服务又开启了新的资本征途。如果远洋服务成功上市,作为股东之一的他是最直接的受益人。

目前,远洋集团间接持有远洋服务约90.1%股权,Smart Estate及Wealth Best分别持有其4.9%和5%股份。远洋集团表示,待建议分拆及上市完成后,公司预期将持有远洋服务不低于50%权益,远洋服务将依然为公司附属公司。

其中,Smart Estate分别由三家公司持有,分别是彩帆环球有限公司、盛泰创投有限公司及高希创投有限公司,分别拥有其43%、43%及14%的股权;Wealth Best则分别由世导环球有限公司、置景环球有限公司、永198倍创投有限公司及喜杰环球有限公司拥有14%、36%、14%及36%的股权。

这些公司多为远洋集团高级业务管理成员全资持有,其中包括远洋服务联席主席、行政总裁杨德勇。

业绩“资色”

远洋服务管理的物业类型,主要分为住宅社区和非住宅物业两大类。其中,非住宅物业主要包括写字楼、商场及酒店等商写物业以及医院、公共服务设施、政府大楼及学校等公共及其他物业。

住宅社区物业是远洋服务的主要收入来源。招股书显示,在过往的收益中,住宅社区收益占总收益的比例始终保持在60%以上。今年上半年,住宅社区收益占比为65.3%,非住宅物业收益占比为34.7%。

近几年,远洋服务不断地将住宅社区的收益流扩大至不同类型的非住宅物业,管理业态更加多元化,整体收入也在快速增长。今年上半年,远洋服务实现收入9.04亿元,同比增加6.6%。招股书显示,远洋服务收入从2017年的12.1亿元增加32.8%至2018年的16.1亿元,又进一步增加至2019年的18.3亿元,三年的年复合增长率约22.8%。

利润方面,2017年、2018年、2019年及2020上半年,远洋服务分别实现利润为1.05亿元、1.43亿元及2.05亿元、1.54亿元。同期,毛利分别为2.51亿元、3.22亿元、3.76亿元、2.57亿元;毛利率分别为20.7%、20.1%、20.6%、28.5%,稳步上升。

克而瑞数据显示,2020年上半年30家上市物企整体收入达到395亿元。其中营收超过10亿元的物企有10家,处于5亿元至10亿元营收范围内的企业有7家,少于5亿元营收的企业有12家。按照远洋服务上半年9.04亿元的营收来看,处于行业中上水平。

业务“成色”

虽是一家新公司,但远洋服务的历史可追溯至1997年,最初乃专注于为远洋集团所开发的物业提供物业管理服务,并跟随远洋集团的步伐实现业务的增长,从北京逐步扩展至环渤海地区及其他地区。

截至6月底,远洋服务的总合约建筑面积达6190万平方米,遍及中国24个省、直辖市及自治区的54个城市。同时,在中国管理210个物业,总在管建筑面积达4230万平方米,包括155个住宅社区及55个非住宅物业,其中90.8%的在管面积在一二线城市。

如大多数房企物业公司一样,远洋服务的业务也是主要源于母公司。招股书显示,从2017年至今年上半年,由远洋集团及其主要股东提供的在管面积分别为2553万平方米、2778万平方米、2938万平方米和3030万平方米,占比分别为86.5%、74.5%、72.5%和71.6%。

与此同时,远洋服务的第三方拓展能力也在不断加强,同期来自第三方的在管面积则分别为396.9万平方米、952.4万平方米、1115.3万平方米和1199.7万平方米,占比分别为13.5%、25.5%、27.5%和28.4%,第三方物业在管面积占比在逐年提升。

从业务范围及占比来看,京津冀地区和环渤海湾地区是其业务重点区域,截至6月末,两个区域的在管建筑面积分别占总在管建筑面积的32.9%及28.8%。这与远洋地产的业务分布强相关,北方本来便是远洋的大本营。

但今年年初,远洋集团提出“南移西拓”战略,对南方市场、中西等京津冀大本营以外地区加大布局,期望培育出一批能够占据市场前列的城市,并以此为中心,辐射周边热点区域。按照今年物管企业的中报排名,远洋服务4230万平方米的在管面积处于中间位置,而随着集团母公司“南移西拓”的推进,将助力远洋服务的管理规模和半径的持续扩大。

当下,规模扩张依旧是物业行业的主旋律,整体市场和单个企业仍具有很大的增量空间,高增长仍然会持续,行业已进入规模增长、收并购拓展、品质提升的关键阶段,远洋服务也在谋求规模扩张,这一点招股书中体现的很明显。

招股书显示,此次IPO所募集的资金,远洋服务计划将60%用于把握战略投资及收购机会,以进一步发展战略联盟及扩大物管业务规模。

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